深府办规〔2024〕2号
各区人民政府，市有关单位：
《深圳市工业及物流仓储用地容积调整管理规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局反映。
市政府办公厅
2024年10月24日
深圳市工业及物流仓储用地容积调整管理规定
第一章 总 则
第一条 为深化供给侧结构性改革，支持实体经济发展，促进工业及物流仓储用地节约集约利用，拓展产业发展空间，依据相关法律、法规，结合我市实际，制订本规定。
第二条 本规定所称工业及物流仓储用地包括普通工业用地、新型产业用地、物流用地、仓储用地以及包含前述功能的混合用地。
本规定所称容积调整是指在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积。
第三条 已签订土地使用权出让合同（以下简称出让合同）或已办理不动产登记，但不属于闲置土地，或者虽属闲置土地但已根据闲置土地处置相关政策处置完毕，并可继续开发建设的工业及物流仓储用地适用本规定。其中，招标、拍卖、挂牌出让用地和城市更新项目用地、原农村集体经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、留用土地）、置换用地须已全部建成并完成规划条件核实（规划验收）满2年。
已纳入土地整备实施范围、拆除重建类城市更新单元计划的工业及物流仓储用地不适用本规定。
划入文物保护范围、城市紫线、历史风貌区保护线范围的工业遗存等类型工业及物流仓储用地不适用本规定。
第四条 工业及物流仓储用地容积调整的，可通过以下途径建设：
（一）利用已批未建用地进行建设，以及部分建成、已建成用地利用剩余空地进行建设。
（二）对现有厂房及配套建（构）筑物进行改扩建。
（三）拆除部分或全部建（构）筑物后建设。
（四）综合运用上述手段。
容积调整不得改变不拆除且已完成规划条件核实（规划验收）或已办理不动产登记的建（构）筑物用途。
在原有建（构）筑物结构主体上进行改扩建的，需保证原有建（构）筑物主体的结构、质量和消防安全。
建（构）筑物拆除应以栋为基本单元，且不影响剩余建（构）筑物结构和质量安全。
第五条 工业及物流仓储用地容积调整应遵循以下原则：
（一）节约集约用地。
（二）公共利益优先。
（三）符合产业发展导向。
（四）坚持自用为主。
第六条 市规划和自然资源局负责工业及物流仓储用地容积调整涉及的规划用地管理与监督。市规划和自然资源局派出机构（以下简称派出机构）具体负责所在辖区工业及物流仓储用地容积调整工作，涉及对已生效法定规划容积进行调整的，应按程序报批后实施。
市产业主管部门负责工业及物流仓储用地容积调整涉及的产业发展导向、产业政策的统筹与指导，市工业和信息化局负责牵头制定容积调整涉及的产业发展监管协议示范文本。
各区政府（含新区管委会，下同）负责工业及物流仓储用地容积调整涉及的产业准入、产业发展、拟贡献建筑物处置方案审批和后续产业监管。区政府相关部门依职能做好工业及物流仓储用地容积调整审批相关的质量、消防安全等工作。
第二章 调整规则
第七条 地块容积及容积率原则上应根据生效法定规划确定。如需对生效法定规划进行调整的，原则上以宗地为单位，依据《深圳市城市规划标准与准则》，综合考虑产业发展需求、相关影响条件、片区整体风貌及容积转移、奖励等因素研究论证，按程序批准确定。
工业及物流仓储用地容积调整应根据生效法定规划以及相关设计导则，强化城市空间和建筑风貌管控，明确设计管控要素与要求，保持与片区规划、周边建筑物及景观的协调统一、风貌协同。规划研究中须明确应移交的城市基础设施、公共服务设施和公园绿地等公共利益用地范围。应移交的公共利益用地面积超过宗地面积15%的，超出部分可按基础容积进行容积转移。新增建筑面积中应无偿移交的附建式公共配套设施和交通市政设施计入奖励容积。
第八条 工业及物流仓储用地容积调整的贡献基准为新增建筑面积（不含地块内应无偿移交的附建式公共配套设施和交通市政设施）的15%。新增建筑面积按以下规则确定：
（一）已全部建成的，新增建筑面积为规划确定的建筑面积与已完成规划条件核实（规划验收）的建筑面积的差值。
（二）未全部建成的，新增建筑面积为规划确定的建筑面积与出让合同约定的建筑面积的差值。
贡献的建筑面积折算为土地面积的，按宗地所在片区基准容积率进行折算。
第九条 工业及物流仓储用地容积调整应先无偿移交法定规划确定或经规划研究确定的公共利益用地。移交的公共利益用地面积不足贡献基准建筑面积折算的土地面积的，需补足相应建筑面积至贡献基准（以下简称需补足的建筑面积）；移交的公共利益用地面积超过贡献基准建筑面积折算的土地面积的，按规划实施。
第十条 工业及物流仓储用地容积调整需补足的建筑面积，可按规定无偿移交政府，也可按本规定第十五条确定的地价标准支付对价后由权利人自行持有，该部分建筑物不得转让。其中，经区产业主管部门认定，容积调整用于企业扩大再生产的，需补足的建筑面积可由权利人优先选择按本规定第十五条确定的地价标准支付对价后自行持有。具体处置方式由区产业主管部门拟定后报区政府审批。
移交建筑物的，应以栋、层、间等固定界限为基本单元。
第十一条 工业及物流仓储用地容积调整涉及拆除建（构）筑物的，拆除的建（构）筑物建成时间应大于10年（含10年）。符合我市产业发展导向，确因企业技术改造、扩大产能等产业发展需要，拆除的建（构）筑物建成时间不足10年的，由区产业主管部门在20个工作日内组织对拆除建（构）筑物的合理性、必要性进行充分论证，并取得市相关部门同意后，报区政府批准实施。建成时间以规划条件核实（规划验收）或竣工验收时间确定；未办理规划条件核实（规划验收）或竣工验收的，可通过卫星影像图等方式判定建成时间。
拆除的建（构）筑物面积不得超过合法已建建筑面积的50%，且拆除建（构）筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。已建建筑面积以规划条件核实（规划验收）或不动产登记为准。符合下列条件之一的，拆除面积不受本款规定的拆除比例限制：
（一）宗地面积大于5万平方米，且实际合法已建建筑面积容积率在1.0以下（含1.0）的。
（二）因公共利益需要拆除部分或全部受影响的建（构）筑物的。
（三）符合我市产业发展导向，确因企业技术改造、扩大产能等产业发展需要拆除部分或全部受影响的建（构）筑物的，由区产业主管部门在20个工作日内组织对拆除比例的合理性、必要性进行充分论证，并取得市相关部门同意后，报区政府批准实施。
第十二条 工业及物流仓储用地申请容积调整的，申请人按以下方式确定：
（一）宗地内权利主体单一的，由权利主体申请。
（二）宗地内存在多个权利主体的，须全部权利主体同意进行调整，并由全部权利主体共同申请或共同委托其中某一权利主体申请。
第十三条 工业及物流仓储用地容积调整后，新增的分项建筑面积不得转让。因司法裁定需转移过户的，转移后的产权限制条件维持不变。
新增的分项建筑面积建成后应按产业发展监管协议的约定使用。有出租需要的，入驻项目应符合我市产业发展导向，并落实环境保护、安全生产等要求，出租人应严格执行政府关于水、电、燃气、宽带等定价政策，不得擅自加价或者变相加价，相关租赁要求应在产业发展监管协议中落实。
新增的分项建筑面积是指对比原出让合同（未全部建成的工业及物流仓储用地）或规划条件核实（规划验收）文件（已全部建成的工业及物流仓储用地），增设建筑类型对应的建筑面积以及原有建筑类型增加的建筑面积。
第十四条 工业及物流仓储用地容积调整的，土地使用权期限和起始日期维持不变。
第十五条 工业及物流仓储用地容积调整的，按我市地价测算规则的相关规定缴纳地价。其中，经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房、仓库建筑及相应辅助设施（物业用房、配电用房等）不计收地价；无偿移交政府的建筑面积产权归政府，不计收地价。符合我市产业发展导向的，适用产业发展导向修正系数。
根据本规定第十条由权利人自行持有的建筑面积，应按不得转让条件市场地价的两倍支付对价。
第十六条 工业及物流仓储用地容积调整后新增建筑面积的开工竣工期限约定按相关规定执行。
第三章 调整程序
第十七条 符合条件的工业及物流仓储用地申请容积调整的，申请人以书面形式向派出机构提出容积调整申请，并提交以下申请材料：
（一）容积调整申请书。申请书需包含：基本情况、申报理由、产业发展方向及可行性分析、拟增加建筑面积的具体诉求、现状建筑情况说明及测点报告等内容；设定抵押权的，应当书面通知抵押权人，其中对抵押物进行改扩建的，若抵押人和抵押权人约定应当取得抵押权人同意的，从其约定；存在多个权利主体的，需明确新增建筑面积分配方案。
（二）容积调整方案。其中，对已生效法定规划容积进行调整的，需提供具有城市规划乙级及以上资质的设计机构按相关技术规定编制的规划调整方案及其他所需的材料。
（三）具有相应设计资质的设计机构出具的符合相关政策法规、建筑设计规范的总平面布局和对周边情况影响的报告；属改扩建的，还需出具结构安全相关材料。
（四）出让合同、不动产权利证书等权属相关材料。
（五）申请人的相关身份材料。
第十八条 派出机构受理申请后，在20个工作日内，根据我市相关政策规定对工业及物流仓储用地容积调整进行审查，明确增加的建筑面积、无偿移交的公共利益用地、需补足的建筑面积等内容，并将容积调整方案及申请材料报送区产业主管部门进行产业审查。如涉及对已生效法定规划容积进行调整的，应当在区产业主管部门同意容积调整后按规定对规划调整方案进行公示。公示期结束后，市规划和自然资源局及其派出机构应当按规定组织公示意见处理，按程序做好报批及公告等工作。
区产业主管部门应在10个工作日内完成产业审查。审查内容应包括：产业项目是否符合我市产业发展导向和产业政策、产业发展监管要求、需补足的建筑面积的处置方式以及是否同意容积调整的意见；拟拆除部分或全部建（构）筑物后建设的，还需对计划拆除的范围进行论证，明确对我市产业发展是否造成影响。经审查同意容积调整的，区产业主管部门应当将审查意见书面反馈派出机构，并拟定产业发展监管协议和需补足的建筑面积的处置方案报区政府审批，区政府应在15个工作日内完成审批工作。其中，涉及对已生效法定规划容积调整的，应在完成规划调整审批后，将产业发展监管协议和需补足的建筑面积的处置方案报区政府审批。
第十九条 区政府审批通过后，申请人在签订出让合同或出让合同补充协议前，需完成以下工作：
（一）与区产业主管部门签订产业发展监管协议。
（二）需拆除建（构）筑物的，原则上应到区住房建设部门办理建（构）筑物拆除备案手续，并向不动产登记机构申请办理产权注销手续。但因企业生产无法间断，确需保留拟拆除建（构）筑物作为过渡性生产用房使用的，在满足不动产权利证书已注销和不涉及移交政府的公共利益用地的条件下，经区产业主管部门认定后，可予以保留使用。保留使用的建（构）筑物的使用、管理和拆除责任等应当纳入产业发展监管协议，由区产业主管部门等相关单位做好相应的监管工作，并应当在申请办理规划条件核实手续前拆除。
（三）需移交土地的，向土地储备机构移交土地，并完成入库手续。
申请人完成前款要求的相关工作后，向派出机构申请办理建设用地规划许可证，签订出让合同或出让合同补充协议并缴纳地价。
派出机构在办理建设用地规划许可时，应根据本规定核实贡献情况。经核实，涉及需补足的建筑面积的，应明确需补足的建筑面积后核发建设用地规划许可证。
第二十条 申请人申请办理建设工程规划许可证前，需移交建筑物的应取得接收部门意见，属于改扩建的需取得住房建设等部门意见。
第二十一条 建设完成后，新增建（构）筑物由申请人向派出机构申请办理规划条件核实手续。
已完成规划条件核实（规划验收）的建筑，不再重复办理规划条件核实手续，但涉及在已有建（构）筑结构基础上进行改扩建的，建设后的原有建（构）筑物与新增建（构）筑物一并按相关规定向派出机构申请办理规划条件核实手续。
第二十二条 工业及物流仓储用地容积调整需移交建筑物的，应在完成规划条件核实后按相关规定进行移交。
第二十三条 完成竣工验收及建筑物移交后，申请人按相关规定向不动产登记机构申请办理不动产登记手续。
第四章 附 则
第二十四条 本规定施行前已完成容积调整审批的，可继续按原有方案执行，并在本规定施行后1年内签订出让合同或出让合同补充协议。本规定施行后完成容积调整审批的，申请人应在区政府完成产业发展监管协议和需补足的建筑面积的处置方案审批后1年内签订出让合同或出让合同补充协议。未在规定时间内签订出让合同或出让合同补充协议的，应按本规定重新开展容积调整、产业审查、需补足的建筑面积的处置方案审批等工作，但因不可抗力或政府有关部门原因影响签订出让合同或出让合同补充协议的期间不计入前述规定时间。
因规划调整，普通工业用地、新型产业用地、物流用地及仓储用地之间相互转换并申请提高容积的，涉及的贡献标准、产业监管、产权限制等可参照本规定执行。
符合我市产业发展导向，确因企业技术改造、扩大产能等产业发展需要，已按规定办理容积调整后再次申请容积调整的，由区产业主管部门在20个工作日内组织对调整的合理性、必要性进行充分论证，在取得市相关部门同意后，报区政府批准实施，工业及物流仓储用地容积调整的贡献基准上浮至20%。
根据城市更新、保障性租赁住房建设等相关规定开展工业及物流仓储用地容积调整的，按照城市更新、保障性租赁住房建设等相关规定执行。
第二十五条 前海深港现代服务业合作区、深汕特别合作区的工业及物流仓储用地容积调整，可结合实际情况参照本规定办理。
第二十六条 本规定自2024年11月4日起施行，有效期五年。
相关政策解读