一、起草背景及必要性
（一）落实国家政策措施，推动实体经济发展
近年来，党中央、国务院和广东省在大力优化营商环境、降低企业成本，努力推动实体经济高质量发展方面予以高度重视。2019年2月，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确提出“构建具有国际竞争力的现代产业体系”“深化供给侧结构性改革，着力培育发展新产业、新业态、新模式，支持传统产业改造升级，加快发展先进制造业和现代服务业”等要求。
2016年11月，国土资源部办公厅印发《产业用地政策实施工作指引》（国土资厅发〔2016〕38号）明确提出“更好落实产业用地政策”“进一步加大产业发展用地保障工作力度”等要求。2018年，广东省人民政府印发《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》（粤府〔2018〕79号）明确提出“降低企业用地成本”“加大重大产业项目支持力度”等要求。2018年，深圳市出台《深圳市人民政府印发<关于加大营商环境改革力度的若干措施>的通知》（深府〔2018〕1号）明确提出“优化产业空间资源配置”“全方位降低企业运营成本”等要求。2018年5月，深圳市正式施行的《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》（深府办〔2018〕1号）对总部产业项目用地的遴选及供应进行了细化规范，同时对其他产业用地的分类管理和精准供应提出了要求。《管理办法》将产业项目遴选、土地供应及事后监管等与我市产业政策、土地政策进行了充分衔接，在优化土地资源配置、提高土地资源利用效率、增强产业项目用地监管等方面均有明确的规定，以促进工业及其他产业用地市场化的有效配置，努力推动实体经济高质量发展。
（二）拓展产业发展空间，促进产业转型升级
产业是城市发展的重要基石，土地资源是支撑产业发展的重要载体，在深圳市新增建设用地空间资源紧约束条件下，特别是进入经济高质量发展新常态以来，大量新产业、新业态的出现导致现有的土地供应方式难以满足现实需求，为进一步推进土地供给侧结构性改革，促进产业用地节约集约利用，《管理办法》作为深圳市土地管理与利用制度改革的一项重要举措，在国家、广东省产业用地改革、依法行政和建设法治国土要求下，进一步改革创新，完善产业用地供应政策，适应产业发展新需求，有利于解决深圳市新增产业空间需要的紧迫问题，有利于把有限的土地资源用在刀刃上，用在对深圳未来发展有重要带动作用的产业项目上，有利于促进深圳市产业转型升级，支持实体经济发展，为建设中国特色社会主义先行示范区、创建社会主义现代化强国城市范例积累经验。
（三）继承和创新产业用地政策，提升城市发展竞争力
《管理办法》既有继承，也有创新；既是承前启后，也是面对深圳市产业发展新情况的主动作为。在上个世纪80年代，凭着“三来一补”为主的劳动密集型轻工业的发展，深圳经济迅速腾飞，到了90年代以后，深圳提出了“以高新技术企业为先导、先进工业为基础、第三产业为支柱”的产业政策，深圳的高科技产业由此迅速崛起，2007年深圳市以市政府规章形式出台了《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》并于2008年修订（以下简称193号令），首次系统地规范深圳市工业及其他产业用地出让要求，实施工业用地招拍挂出让制度。
随着深圳市经济发展进入新阶段和产业发展格局升级的转变，经济增长由速度型向质量型转变，结合深圳市实际情况，市政府于2016年10月颁布《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号，下称“80号文”），作为“80号文”的配套实施政策，2017年7月，市政府办公厅印发《深圳市市级重点产业项目遴选实施办法》（深府办规〔2017〕4号，下称“4号文”）。上述两个办法创新提出重点产业项目遴选机制，在落实产业用地差别化供应、强化产业项目监管、降低产业用地成本、优化营商环境等方面做了有益的探索和尝试。随着这两个文件到期，以及“强区放权”改革的深入推进，有必要对上述文件进行修订、整合，以适应深圳新一轮发展的需要。
二、政策起草的亮点
（一）全面建立产业项目遴选机制
为优化重点产业项目遴选机制，提高遴选效率，《管理办法》整合了“80号文”和“4号文”的相关内容，形成“第二章 重点产业项目遴选”，一是明确了遴选标准。市、区政府均可组织重点产业项目遴选并确定遴选方案，在原“80号文”明确了项目必要性、可行性、建设内容、产业项目类型、用地规模等要求的基础上，完善了遴选方案联合申请、引进社会投资医疗卫生和教育设施项目相关要求、环境保护要求等内容；二是明确了遴选范围，重点产业项目是指经遴选认定的符合深圳市产业政策、环境保护等要求，对深圳市经济发展具有重大带动作用的产业项目；三是明确了遴选程序，由项目单位向市产业主管部门申请启动市级重点产业项目遴选，产业项目牵头单位会同用地意向区位辖区政府拟定遴选方案、产业发展监管协议及用地竞买资格条件一并报市遴选小组审定并公示。
（二）丰富产业用地供应方式
在产业用地的供应方式上，《管理办法》拓宽其有偿使用的路径，细化和落实了“先租后让，租让结合”的供应方式。一是明确重点产业项目用地可以采取先租后让方式供应，优先保障对城市经济发展具有重大带动作用的重点产业项目用地；二是明确先租后让的供应年期，出让年限与已租赁年限之和不超过30年；三是建立先租后让的租赁转出让机制。通过鼓励先租后让的供应方式，提升土地保障重点项目建设的能力，降低企业初始用地成本，显化重点项目建设过程中存在的风险，提高产业用地效率。
为提升土地利用效益，以空间聚集促进产业升级，《管理办法》增加重点产业项目可“联合竞买”，并明确联合竞买相关操作规程。主要从三方面对企业联合竞买行为予以鼓励：一是，在申请产业项目遴选、申请投标或竞买土地以及产业发展监管等环节，都明确了联合竞买的相关要求；二是，联合竞得土地后的产权分配进一步明确。三是，对联合竞买用地的企业予以地价优惠。重点产业项目用地上除配套商业以外的建筑类型，联合申请的，出让底价优惠系数由70%降低为60%。
（三）降低产业用地成本
在地价标准方面，《管理办法》在原80号文的地价标准基础上，予以完善和细化：一是延续70%的出让底价和0.5的产业发展导向修正系数不变；二是进一步明确重点产业项目用地的年租金底价按照20年期市场价格的3%确定；三是地价产业发展导向修正系数的适用范围与国家标准保持一致。“新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等战略性新兴产业、生产性现代服务业及优势传统产业项目用地出让底价同时适用0.5的产业发展导向修正系数。”四是进一步明确租赁、先租后让的评估时点，提高可预见性。
（四）强化产业发展监管
一是明确将区政府作为产业发展监管的责任主体，实行“全方位、全年限”监管机制。二是市产业行政主管部门应当结合不同产业类型、具体产业项目制订产业发展监管协议标准文本，使产业发展监管协议更具有针对性。三是以出让方式供应的产业项目用地建成后应按产业发展监管协议的约定使用，不得出租；确有出租需要的，出租比例原则上不超过建筑面积的20%，且应由区政府限定租金价格、租赁对象。四是各区政府应当在每一份产业发展监管协议中明确具有可量化的处置措施，产业发展监管协议中规定需要全部或部分收回土地、建（构）筑物情形及处置措施的相关条款，应当一并在土地供应合同中明确，赋予产业发展监管协议与土地供应合同具有同等约束效力。
三、政策预期效果
（一）明确一个目标：确保重大产业项目落地
深圳土地紧缺，做好产业用地供给，对增强深圳市发展动能和后劲具有十分重要的意义。深圳市以更加坚决的态度、更加有力的举措、更加务实的作风，把营商环境的建设嵌入到土地资源开发利用的制度深化中。对于未来发展有重大带动作用、重大意义的产业项目，坚决予以土地保障；深圳市在招商引资、产业引进的全过程中，将坚定推动产业发展方面的决心，保障项目落地，切实保障实体经济高质量发展营造良好的氛围，吸引更多好项目、大项目落户深圳，为深圳市加快构建具有世界级竞争力的现代产业体系奠定坚实基础。
（二）建立一个链条：遴选+供应+监管
《管理办法》对产业项目、土地供应及产业监管的流程进行了全面、系统的规范。对国家、省、市确定的重大重点产业项目，通过建立全链条的产业项目遴选+供应+监管机制，预期一次性解决项目评估、规模核定、用地选址、项目准入等一揽子问题，把好的产业项目遴选出来，把有限的土地资源精准供应好，把产业项目的后续发展服务好、监督好。
（三）夯实一个基础：产业发展的制度基础
党的十九大报告明确了高质量发展的方向目标，为加快推进和落实，就要建立相应的体制机制和政策环境，为实现高质量发展打好基础。《管理办法》的完善与细化是持续健全产业用地供应政策进入新阶段的标志之一，通过加强政策设计，优化供应结构，丰富供应方式，完善地价标准，强化产业监管，提高规范水平，以促进实体经济转型升级，为深圳市进一步深化投融资体制改革，激发市场活力提供关键的资源保障与制度基础。